Predávam nehnuteľnosť, značka: v exekúcii!

Predávam nehnuteľnosť, značka: v exekúcii!

Ak sa vlastník nehnuteľnosti ocitne v exekúcii je predaj jeho majetku zakázaný. To je všeobecné pravidlo, ktoré hovorí, že majetok v exekúcii nemožno predávať ani darovať. Existujú však výnimky, ktoré predaj povoľujú. V prípade, že dlžník využíva svoj majetok k bežnej obchodnej činnosti či uspokojovanie základných životných potrieb svojich a osôb ku ktorým má vyživovaciu povinnosť, predávať môže.

Špecifiká predaja majetku v exekúcii

Ako prvé je potrebné uviesť, že kúpna zmluva, ktorá by presahovala rámec uvedených výnimiek by bola neplatná. Preto buďte obozretní a všetko si dôkladne preverte, či konzultujte s realitným maklérom alebo právnym poradcom.

Prvým prípadom, ktorý predaj nehnuteľnosti pred exekúciou povoľuje je predaj pred nedobrovoľnou dražbou. Tu je však nutné splniť niekoľko podmienok. Dlžník môže predať svoju nehnuteľnosť pred nedobrovoľnou dražbou pokiaľ s tým exekútor súhlasí. Pre dlžníka to znamená, že nehnuteľnosť určite predá za vyššiu sumu, než by vzišla z dražby nedobrovoľnej.


Ďalšou podmienkou je však hotovosť, časť ceny nehnuteľnosti, ktorú dlžník musí zložiť exekútorovi, aby súhlas s predajom získal. To býva však problém, pretože dlžník väčšinou potrebnú sumu k dispozícii nemá. Riešením môže byť záloha od potencionálneho kupujúceho, ktorý túto sumu za dlžníka zloží a po uskutočnení predaja len doplatí zvyšok kúpnej ceny nehnuteľnosti. Zmluva by mala byť však precízne pripravená, ideálne tak aby flexibilne reagovala na prípadných ďalších veriteľov a to najmä formou zmluvných pokút. 

Druhým prípadom predaja nehnuteľnosti v exekúcii je väčšinou využívaná nariadená dražba. Tú vyhlasuje exekútor dražobnej vyhláškou, ktorá musí splniť náležitosti ako dátum dražby, vymedzenie nehnuteľnosti, minimálnu výšku prihodenia a výšku najnižšieho podania. Účastníci dražby však musia pred jej začatím zložiť dražobnú istinu. Ide o čiastku, ktorá má zaručiť, že sa dražby nebude zúčastňovať nikto, kto by nemal dostatok prostriedkov na zaplatenie. Cena nehnuteľnosti sa odvodzuje od znaleckého posudku a pre dlžníka znamená, že dostane nižšiu cenu jako keby využil prvú možnosť.

Výhra v nariadenej dražbe a prvé zásadné kroky

Všetky záložné, zádržné a ďalšie vecné práva ktoré sú na nehnuteľnosti zanikajú vo chvíli, keď získate vlastnícke právo. Zásadným krokom je, vyžiadať si na príslušnom súde potvrdenie o prechode vlastníckeho práva a to v čase daného odklepnutia súdom. To potom slúži ako nadobúdacia listina pre konanie na katastrálnom úrade.

Nie je dražba ako dražba

Tú nedobrovoľnou a nariadenú exekútorom spoznáte ľahko. Pred jej názvom sú vždy písmená EX. Existujú ale aj dobrovoľné dražby, tušíte správne, označené písmenom D. Tie nenariaďuje exekútor, ale dražobné spoločnosti. Spoznáte ich nielen podľa písmena D, ale aj podľa toho, že sa tvári veľmi lukratívne. Výška najnižšieho podania je spravidla okolo 40% trhovej ceny a vy získate dojem, že by do toho nešiel len blázon. Pokiaľ máte všetkých päť pohromade je vám jasné už teraz, že v tom bude nejaký háčik. Je! Priebeh takých dražieb často ovplyvňujú takzvané prihadzovacie vojny. Ide o naprogramovaných počítačových dražiteľov, ktorí prihadzujú a prihadzujú. Programy sú dokonalé, raz prihodia okamžite, inokedy to vyzerá, že váhajú a premýšľajú nad tým či je výhodné prihodiť alebo nie, proste a jednoducho maskujú sa dokonale a ich jedinou úlohou a tu pripomínam, že "naprogramovanou" úlohou je, dostať cenu nehnuteľnosti čo najvyššie! Navyše po skončení dražby, ktorú vyhráte ešte vyhraté rozhodne nemáte. Vlastnícke právo na vás prechádza len v prípade, že cena dražby dosiahla cenu, ktorá bola vopred určená medzi dlžníkom a dražobníkom. Ďalšou nevýhodou je, že nehnuteľnosť aj naďalej zostáva zaťažená vecnými bremenami a ďalším právami, ktoré na nej viaznu.

Zhrnutie na záver

Kúpa nehnuteľnosti v exekúcii je možná, ale zložitá záležitosť a skoro vždy so sebou nesie nejaké riziko. Hypotéku na kúpu nehnuteľnosti síce získať môžete, ide však o veľmi zložité rokovanie a veľa dokladovaní a dohadovaní. Ďalším rizikom je, že získate nehnuteľnosť aj s majiteľom, ktorý sa celé roky odmieta vysťahovať, pretože nehnuteľnosť stále považuje za svoju.

S dobrým realitným maklérom, odborne spracovanými zmluvami a so základnou znalosťou práv a povinností oboch strán, teda predávajúceho a kupujúceho tu ale existuje šanca, že kúpou nehnuteľnosti v exekúcii nejaké tie peniaze ušetríte. Nerobíte nič protizákonného a navyše si môžete overiť svoju schopnosť flexibilne reagovať v danej situácii a hľadať optimálne a správne riešenia.

Stiahnite si zadarmo

7 najčastejších chýb pri predaji nehnuteľnosti.

spracovaním osobných údajov